☆住宅ローン控除２０２２年の改正点について解説しています！(前半)

住宅ローン控除とは

住宅ローンを利用して家を買ったとき自分の支払う税金の一部が戻ってくる制度のことで、

２０２３年年末までに入居した場合は、節税額最大４５５万円となり、住宅の価格の1割弱を節税しうる頼もしい制度となります。今回は前半として、住宅ローン控除の全体像と住宅ローン控除５つの変更点のうち５つの変更点のうち３つまで確認していきましょう。

■住宅ローン控除の全体像

①年末の借入残高×０．７％

②借入上限×０．７％

③所得税・住民税

住宅ローン控除はこの３つの中で最も小さい金額だけ節税ができる仕組みになっています。

年収６００万円以下の一般的な年収の方は③番が一番小さくなりやすいと言われます。

そのため、住宅ローンを借りている方の中で「思っていたほど節税効果を感じない」とおっしゃる方は

この③番の仕組みのためである可能性もあります。

また、１年目は確定申告が必要ですが２年目以降は年末調整で受け取れるようになる、という特徴があります。

さて２０２２年から制度が大きく変わりました。

ただ、年収３００～６００万円の一般的な年収の方はほとんど変わっておらず

あくまで、年収の高い方が必要以上に節税できないように改善された、というのが実情です。

では変更点を確認してみましょう。

■住宅ローン控除の変更点５つ(今回は前半として③まで、後半で④以降を解説します)

①控除率は０．７％に３割減

②借入上限は４段階に

③住民税の上限も３割減

④控除期間が１０年から原則１３年に

⑤所得制限は厳しく

上の変更点一覧表を順番に確認していきましょう！


①控除率は０．７％に３割減

背景はこうです。

例えば、借入残高が５，０００万円の方の場合

今までは、５，０００万円×控除率１．０％で５０万円の節税額だったものが、

これからは５，０００万円×控除率０．７％で３５万円と、１５万円以上も節税額が下がりました。

現状、住宅ローン控除を使っている方の８割以上が金利１％未満で住宅ローンを借りているため、

例えば、住宅ローンを金利０．７％で借りている人の住宅ローン控除率が１．０％だとすると　０．７％－１．０％で０．３％のお得　となっていました。

「借りた金利よりも控除してもらえる率の方が高い」

つまり、支払う利息(住宅ローン金利)＜節税額(住宅ローン控除額)となるため

「現金一括で家を買うより住宅ローンを借りて購入した方がお得だった」という事態が発生しておりました。その結果、これは不健全である、との指摘が入り今回の変更に至った訳です。

ただ、もちろん住宅ローンを０．７％以内で借りればお得であることには変わりはなく、２０２２年１２月現在では変動金利で最大０．３％で借りられるところもあります。しかし住宅ローン控除のメリットは小さくなったと言えます。

②借入上限は4段階に

住宅ローン控除は家を買いやすくする制度ですが、例えば東京都内の何億円もするような住宅まで控除を認めるのは目的に合わないため、借入上限が決められています。

借り入れ条件は以下の通りになっています。

国は2050年までに二酸化炭素をはじめ温室効果ガスの排出量を実質ゼロにするカーボンニュートラルを目指しています。

カーボンニュートラルとは、人間が生きていくうえで必ず二酸化炭素が発生しますが、森林等が二酸化炭素を吸収してくれる量も含めてプラスマイナスでゼロ、を目指す。というものです。

政府はこの目標を達成するために環境に配慮した省エネ性能が高い住宅を増やしたい
との見解のもと住宅を４段階に分けました。

順番に見ていきましょう

１番優遇されているのが認定住宅です。

認定住宅とは、長期優良住宅と低炭素住宅の2種類の住宅のことを指します。

長期優良住宅は良い状態で長く住めるように作られた家、

低炭素住宅は二酸化炭素の排出を抑えるように作られた環境にやさしい家、のことです。

現状、新築一戸建ての４戸に１戸以上は長期優良住宅の認定を受けています。

２番目に優遇されているのがZEH水準省エネ住宅です。

ZEH(ゼッチ)とは net Zero Energy House の略で、断熱性や省エネ性能を高め太陽光発電でエネルギーを創ることで年間のエネルギー消費量をプラスマイナスゼロにするという家を指します。

3番目の省エネ基準適合住宅とは

国が定める省エネルギー基準を満たしている家のことで、8割以上の住宅はこの基準を満たしているといわれています。

なお、２０２５年にはこの基準は適合義務付けの予定です。

1から3に当てはまらないものがその他住宅に分類され、

省エネ性能が低いため節税できる金額が限られていき、２０２４年からは住宅ローン控除が使えなくなる予定となっています。

③住民税の上限も３割減

住宅ローン控除は、自分が支払う以上に税金が返ってくることはありません。

まずは所得税から控除して、次に住民税からも控除します。そして住民税で控除できるのは課税所得の５％までとなっており、課税所得の５％は自分が支払う住民税の半分に相当します。もし住民税が９７，５００円を超える場合は９７，５００円が控除上限となります。住民税をたくさん支払っている高所得者層の節税メリットが減った半面、一般的な年収の方は制度をうまく利用することでメリットを活かせるようになっています。

☆今日のまとめ☆

なかなか複雑でしたね！

覚える必要はありませんが、こういう制度があったなと知っておくことで、いざというときに役立つ時が来ますかもしれません。

また、家を買う・建てる際には、自分の家がどの区分になるのか不動産会社や建築メーカーに確認しておくことが大切です。くれぐれも確定申告の際に慌てることのないようにしましょう。

☆不動産を高く売る方法にはどんなものがある？





不動産売却を考えたことがある方ならきっとこんな疑問を抱くのではないでしょうか。「今持っている不動産をより高く売却することはできないだろうか」
実はお手持ちの不動産は工夫次第でさらに数百万円単位で価値を高めて売却することが可能かもしれません。


では実際に
不動産を高く売るにはどんな方法があるのか、誰でも実践可能な厳選テクニックを3つ見ていきましょう！




テクニック①売却査定を依頼する前に自分でも相場を調べてみる

不動産業者の中には査定依頼を受けた物件を安く購入するため、査定額を相場より下げて提示してくるところもあります。あなたがそもそもの相場を知らなければ、安い金額のまま売り出してしまう可能性もあります。相場に適した価格で売り出せるように事前に自身でも相場を調べてみることは大切な作業です。
しかしなかなか自身で相場を調べるのも時間がなくて現実的ではない方も多いでしょう。そういった方への対策としては、複数の不動産業者に売却査定を依頼するという方法が挙げられます。
複数社の査定額を比較することで、相場に反して安く売り出されてしまう可能性を抑えられるので、不動産を高く売却する重要なテクニックの一つは、事前に自身で相場を調べてみることを心がけ、どうしても難しいようであれば複数の不動産業者に査定を依頼する、という方法を試してみましょう。



テクニック②「買取」ではなく「仲介」での売却を選択する

「買取」とは不動産会社が転売を目的に売主から直接不動産を購入することです。購入後転売を目的としているため、買取価格は相場より安価になることが多いです。一方「仲介」は不動産業者が不動産購入希望者をさがして、売主と買主の間に入ることで仲介手数料を得ますので、「買取」よりは売り出し価格を高くできます。不動産を売却する時は「仲介」を選択し、それに対応できる不動産業者を選びましょう。
なお「買取」はどうしても急いで売却したいというような特別な事情がない限り選択しない方が良いでしょう。



テクニック③売り出し価格は高めに設定しておく

一度売り出し価格を決めて広告や看板等出してしまうと、それ以降高い価格に変更して再度売り出すということは至難の技です。広告を出してみると、思いの外、反響が多くあり実はもう少し高い価格で売却できたのではないか、というケースも多々あります。ですので、売り出しの時はあらかじめ価格を査定額プラス50万円ほどで高めに設定して売り出してみましょう。そのまま売却できれば嬉しいですし、仮に値下げの交渉があったとしても、そもそもの価格を高く設定しているのでその範囲内での値下げであれば、結果的に当初の売り出し価格より高く売却できる可能性があります。




☆今日のまとめ☆

いかがでしたか。不動産を売却する際に誰でも実践可能なテクニックを3つご紹介しました。実際の売却物件によっては、その不動産が持つ特徴によりここで挙げた方法以外にも使えるテクニックもありますので、不動産売却の際は不動産屋さんに相談しながら、自身の不動産価値を最大限に引き上げられるように工夫していきましょう。

☆「売却した家に住み続ける」リースバックとは？

リースバックとは自宅である家を売却した後もその家を賃貸住宅として借りて住み続ける方法のことをさし、売主が自宅を売却して、買主と賃貸借契約を結ぶことによって元の家にそのまま住み続けられる仕組みのことです。

近年では、家族の自立や別れ老後の資金問題等、長い人生の中で自宅への価値観も変化している中で、年配やご高齢の方がリースバックを利用するケースが増えてきております。

ではリースバックについてメリットとデメリットを考えてみましょう。

■利用者のメリット

メリット①引越しをしなくていい

売却した後もそのままその家に住み続けられるので、引越しをしなくていいということが挙げられます。

通常は自宅を売却したら当然荷物を整理して引っ越さなくてなならないのですが、リースバックであれば自宅売却後もそのまま住み続けられるので、掃除や不用品の処分や整理等、引越しに関する手間や費用は必要ありません。

メリット②賃貸物件を探さなくていい

引越しをしなくていいので、当然次の住まいを探す必要もありません。次の住まいに賃貸物件等をご検討のときは、健康面等が懸念されご高齢の方だと入居審査が通りにくい、賃貸会社も貸したくないという傾向もあるため、次の住まいが見つからないという事態も出てくるかもしれません。リースバックであれば、次の住まいを探す時間や手間、苦労も必要ありません。

メリット③世間体を気にしなくていい

自宅を売却するとそこに長く住んでいればいるほど、売って出ていくというのはおおごとになりやすくご近所さんにも噂が回ってしまうことも多々あります。

「あそこのご自宅お金に困っているのかしら」となってしまうのは避けたいところですね。

自宅を売却したいけど近所に知られたくない、販売のためとはいえ広告や看板を出すのは控えてほしい、というお悩みもリースバックで解決できます。

そのまま自宅に住み続けられるので、ご近所に気づかれることなく売却することができます。

メリット④老後資金の確保

家を売却するということはまとまったお金が必要になった時が考えらます。

家を売って引っ越しするのは難しいな、というときもリースバックを使えば家を売ってお金は手に入り、その上売却した自宅には住み続けられるので大きなリスクなく、老後の資金を確保することができます。

メリット⑤すぐに現金化できる

リースバックは不動産業者が買い取りをしますので、家を売りたいとなればすぐに買い取ってもらえます。不動産業者が買主を探す「仲介契約」ではありませんので、売却まで時間がかかったり、結局売れ残ってしまう等のリスクはありません。直接スムーズに買い取ってもらえるので、その分現金化も早くなります。

メリット⑥固定資産税が不要になる

今まで自宅にかかっていた固定資産税や都市計画税は自宅を売却したので、当然支払う必要が無くなってきます。

メリット⑦ローン返済が厳しい場合も有効

「ローン返済が厳しくなってきたから家を売らなければいけないけど、この家に住み続けたい」そんなお悩みを持つ方も多いのはないでしょうか。リースバックであれば自宅を売却してローンは一括返済しそのまま自宅に住むことができますので、ローンだけ完済して今までと同じように生活できるというのもメリットになります。

ただし、この場合注意点はローン残高が自宅売却益より少ない時に有効であるということ。

自宅を売却してもローンが残ってしまうと残り残金を自分で完済しなければなりませんので、今の住宅ローンの残債がいくらあり、売却して手元に残る金額がいくらになるのかを事前に確認しておくことが必要です。

メリット⑧買い戻し特約を付ければ自宅を買い戻せる

買い戻し特約とは、不動産の売買契約から一定期間経過後、売主が売買代金等を返還してその不動産を取り戻すことができるとした特約のことです。つまり「今はお金がないから一旦売却するけど何年後かに買い戻す」という特約を付けることもできるのです。今はやむを得ない事情で家を売るしかないけれど、大事な家だから買い戻したいという、お悩みを持つ方もリースバックであればスッキリお悩みを解消できます。

■利用者のデメリット

デメリット①売却価格が安い

メリット⑤ですぐに現金はできるとお伝えしましたが、買い取るのは不動産業者になります。不動産業者は売却物件を安く仕入れ再度販売することで利益を得ますので、売却したい自宅の価格も相場よりは安めに決められること多いです。少しでも高く買い取ってほしいときは、事前に事情を説明しなるべく不動産業者主導になりすぎないように話し合っていきましょう。

デメリット②定期建物賃貸借になると退去をしなければならない

定期建物賃貸借契約とは、契約で定めた期間を満了した場合は、更新契約が認められず賃貸借契約が終了する、という賃貸の契約です。それに対して、期間満了で更新することができるのが普通建物賃貸借契約です。定期建物賃貸借契約で契約するか普通建物賃貸借契約で契約するかははリースバックの契約内容によりますが、もし定期建物賃貸借契約だった場合は更新をしないので、買い戻しをしない限り自宅を退去しなければなりません。

リースバックの契約内容によっては定期建物賃貸借契約を結んでも、期間満了後に更新するか退去するか選ぶこともできるので、不動産業者に確認してみましょう。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？長い人生の中で自宅への価値観も多様化している中で、リースバックを利用することで、将来の選択肢が増え老後の不安が少し解消される場面も出てきそうですね。メリットとデメリットを参考にしてリースバックを活用しましょう。

☆建売住宅と注文住宅はどう違う？
あなたはどっち派？について解説しています！

いざマイホームを建てようと思ったときにそもそも建売住宅にするべきか、注文住宅の方がいいのか迷う方も多いでしょう。費用や設計や間取りなどなど建売住宅と注文住宅の違いから、建てるならどちらが向いているのかを解説していきます！

■建売住宅と注文住宅

建物と一緒に土地を買うのが建売住宅

建売住宅とは「土地付きの住宅」のことで、建物自体は間取りや仕様はあらかじめ決められています。自分の好みの間取りが見つかれば、気に入った土地に気に入った家を購入することができます。

自由度が高い注文住宅

注文住宅とは「自分たちの希望の間取りや仕様を設計士に依頼して自由設計で建てる住宅」のことで、土地を買って家を建てる、もしくはすでに所有している土地に建てるかで住み始めるまでの期間も変わってきます。

■建売住宅と注文住宅の費用面での違い

建売住宅の特徴

・間取りがすでに決まっているため注文住宅に比べ割安になることが多い

・土地価格込みで建物の仕様等も決まっているため支払の計画が立てやすい

建売住宅と注文住宅の違いとして費用面が挙げられます

「建売住宅は注文住宅より安い」と聞いたことがある方は多いと思います。その理由は

建売住宅は仕様や内装がすでにある程度決まっているため、使う建材を安く大量に仕入れられ、作業の効率化や施工に必要な人件費の削減を行いやすく、結果的にコストを抑えることができるからです。

また、建売住宅はすでに販売価格が決まっているので、住宅ローンを組む上で返済計画や月々の支払金額をイメージしやすいというのも特徴の一つです。

注文住宅の特徴

注文住宅は設計の自由度や要望が多くなる分、建材を一括で仕入れたり安く購入したりが難しくなります。オプションや仕様のこだわり等考えだすとキリがないですが、事前にしっかり予算の上限を施工会社に伝えておくことで、予算の範囲内に収まる金額で調整してもらうことも可能です。自分たちはどこまでこだわるのか事前に話し合って決めておくのも重要です。

また、注文住宅はほとんどの銀行が建物が完成してから融資実行されるので、土地から購入して住宅を建てる際は建物の設計案を提出することで住宅ローンを組めるようになります。

建売住宅と比べると注文住宅の購入は少し複雑になりますが、施工会社や金融機関、不動産仲介会社に確認しながら進めていきましょう。

■建売住宅と注文住宅の入居するまでの期間の違い

建売住宅の特徴

建売住宅は建築途中の物件であれば入居までおよそ6か月ほど、といわれます。

すでに完成している売出し中の物件の場合は、見学して問題なければそのまま売買契約・お引渡しが可能ですので、早ければ1か月ほどで入居することもできます。

注文住宅の特徴

注文住宅は土地探しから行うことが多いので、気にいった土地が出てくるか、どこまでこだわるか、また施工依頼からプランを設計し契約し、となるためスムーズに進んだとして６か月～１０ヵ月程度、長ければ１年以上かかることもあるため、十分時間の余裕を持っておくことが大切です。

■建売住宅と注文住宅、あなたはどっちが向いている？

建売住宅に向いている人

・土地と所有していない

・すぐにでもマイホームで新生活を送りたい

・建物にあまりこだわりはない

建売住宅に向いているのは、まだ土地を所有しておらず、できるだけ早く引越しをしてマイホームで新生活を送りたいと考えている方です。上記で見てきたように、完成している建売住宅であれが比較的短期間で購入から入居ができますので、いつまでには引越しいたいとう、明確な期間制限がある場合は建売住宅がおすすめです。

また、コストを抑えたい場合や、間取りやデザインはあまりこだわらないという方も建売住宅に向いているといえます。

注文住宅に向いている人

・入居までに時間をかけることができる

・仕様や設備、間取りにこだわりたい

・時間をかけてしっかり自分たちの理想の生活を追求したい

注文住宅に向いているのは、仕様や間取り設備にしっかりこだわりたい、こだわりがあるという方です。一生に一度のマイホーム造りも大切な思い出ですので、そういったプロセスを大事にしたい方も注文住宅の方が向いています。時間をかけて完成した分、お家に対する愛着もわき、建売住宅では味わえない感動を味わえます。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？建売住宅と注文住宅では費用やこだわり具合、入居までの期間etc...

たくさんの比較ポイントがあります。

自分はどちらがむいているのか、ご家族内でも事前にしっかり話し合って、後悔のない住宅購入をしましょう。

☆旗竿地ってナニ？旗竿地に建築するメリットとデメリットをお話します！

みなさんは「旗竿地」という土地の形状をご存知でしょうか？

旗竿地とは下記の写真のように、前面道路からの細い路地を経由してその奥の敷地に建物を建築するという、竿につけた旗のような形状から旗竿地(はたさおち)別名：敷地延長(しきちえんちょう)と呼ばれています。

前面道路に広く接している整形地と比べ、一つ奥に面している分さまざまな特徴があります。

では、旗竿地に住宅を建築するメリットとデメリットをそれぞれ３つずつ見ていきましょう。

■旗竿地購入のメリット

メリット①土地の価格が安い

旗竿地を購入する上での一番のメリットはなんと言っても土地の価格が安いというのが挙げられます。不整形地と言われる旗竿地は整形地に比べ坪単価が安く設定されることが多いです。

住みたいエリアで土地価格が高く、建築を諦めている方も旗竿地ならチャンスになるかもしれません。建築コストを抑えられたり、その分内装に拘ることができたり、と費用面のメリットを感じることができます。

メリット②周囲が気にならず静かな環境で暮らせる

奥まった敷地に建築する旗竿地は前面道路沿いに建つ家に比べ、人や車などの喧騒を避けられるため、周囲の目を気にすることなく、静かな住環境で生活することができます。

メリット③子供の飛び出し防止や遊び場を確保しやすい

元気いっぱいのお子さんが勢いよく道路に飛び出し、ヒヤッとした経験のある方も多いかと思います。敷地の真ん前が道路に面している住宅だと、お子さんの急な飛び出しなどによる事故の懸念も出てきます。旗竿地であれば玄関から前面道路まで一定の距離があるため、「飛び出さないで」と声をかける時間ができたりと、事故等を気にする心配は少なくなります。

また、旗竿地の地形によってはお庭のほかに延敷内で遊ばせられるスペースも作れます。地形を生かしてさまざまな生活スタイルを築いていくことができます。

■旗竿地購入のデメリット

デメリット①建築コストやインフラ整備コストがかかる場合がある。

上記メリット①で土地価格がお値打ちなことが多いとお伝えしましたが、価格面で注意点もあります。旗竿地は前面道路に接する出入口部分が細くなっている土地形状のため、住宅を建築する際に重機が敷地に入れずその分人件費等の建築コストが割高になってしまった、というケースも起こりえます。

また、水道管やガス管といったインフラが未整備だったため敷地内への引込料金が、整形地に比べ割高になってしまったケースも。

ただ、分譲宅地内の旗竿地であれば、上下水道等のインフラの整備工事代金も含めての土地価格になっていることも多く、それでも成形地に比べてお値打ちであることもあるので、旗竿地購入をご検討中のお客様は、不動産屋さんに確認しながら購入を進めていきましょう。

デメリット②車の駐車が不便

整形地であれば、車の駐車は２台並べての並列駐車が可能ですが、旗竿地の場合は前面道路からの通路部分に車を駐車することになります。２台以上所有しているのであればおのずと縦列駐車となります。毎日の通勤や外出時等車の入れ替えが必要であれば、そちらも面倒になることもあります。また建築基準法上前面道路からの間口は２ｍ以上となっているため、２ｍに近い狭さだと車種によっては駐車できないといった問題も出ています。車の買い替えの時は注意が必要ですし、間口は３ｍ以上あるのが理想的です。

デメリット③間取りが制約を受ける

旗竿地は整形地と比べ、玄関の位置が限られてきます。採光の基準等、建築基準法の制限を満たすため窓やバルコニーの位置等も制約を受けることもあり、理想の間取りを実現できない可能性があります。自由設計で住宅を建てたい方は、旗竿地購入契約の前に必ず間取り図を作成してもらい、自分たちの理想に合っているか確認しましょう。

☆今日のまとめ☆

旗竿地についてご理解いただけたでしょうか。

デメリットが目立ちがちな土地ですがその分価格も安く、工夫次第で快適な暮らしを実現できる穴場の土地でもあります。旗竿地が良いか悪いかは、購入されるお客様の生活スタイルによって左右されます。旗竿地購入の際は、自分たちの生活と土地の形状を照らし合わせて、メリットとデメリットをそれぞれ思い浮かべながら、納得できる土地探しをしましょう。

そういった意味では整形地でも土地の選び方や注意点は同じですね。ご家族含めて不動産屋さんにもしっかり相談しながら、後悔のない土地を購入できるようにしましょう。

☆不動産売却は途中でキャンセルできる？いつまでにキャンセルすれば違約金が発生しないのか、解説していきます！

もしあなたが不動産を所有しており売却まで決断できていないとしたら、「途中でキャンセルできるか？」「違約金やぺナルティは発生するのだろうか？」とお考えになったことはないでしょうか。なかなか聞きづらいキャンセル時の対応を知ってすっきり解決していきましょう。

■違約金の発生時期はタイミングによって変わる

不動産売却におけるキャンセルはタイミングによって、違約金が発生するのかしないのかが変わっていきます。キャンセルするタイミングは以下の５つ。順番に見ていきましょう。

①　訪問や机上の査定をしてもらってからのキャンセル

不動産売却を進めていくには先ずは、不動産会社に売却価格を査定をしてもらわないといけません。査定には住所や土地面積、建物面積等から判断する「机上査定」と、実際の売却物件をみて査定する「訪問査定」があります。ではこの時点でキャンセルすることは可能でしょうか？せっかく査定してもらったのに、やわざわざ現地にまで来てもらったのに何かしら料金が発生するのではないか、と思われがちですが、結論容赦なくキャンセルしていただいて構いません。

手数料や違約金、何かしらのペナルティが発生することはありません。稀にいる悪質な業者が何かの費用を請求をしてきたとしても支払う必要はありません。

②　媒介契約締結後のキャンセル

売却を依頼する不動産会社が決まったらそちらと媒介契約を結びます。

媒介契約とは「お宅の会社に不動産売却を依頼します」ということと「あなたの不動産の購入者を一生懸命探します」ということを約束する契約です。これをもとに不動産業者は広告やチラシ等販売活動を行います。ではこの時点でのキャンセルはいかかでしょうか？

この時点でも基本的にはいつでもキャンセルできますし、違約金やペナルティ等発生しません。広告掲載料や販売によって費用が発生していたとしても、あなたが支払う必要はありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約といった方法であれば、更新は３か月毎と決められておりますので、その際に申し出ていただければスムーズなキャンセルも可能です。

③　購入希望者が現れた後のキャンセル

広告等販売活動を続けていると「あなたの不動産を購入したい」と購入希望者が現われます。ではこの時点でのキャンセルは可能でしょうか？

答えはYESです。

購入申込みは民法上「契約成立」とみなされる場合がありますが、不動産売却では民法より宅地建物取引業法(通称：宅建業法)が優先されます。それ故、購入申込書等を記載しているという段階であればキャンセルすることはできます。費用も発生しません。

④　売買契約を締結した後のキャンセル

ここからのキャンセルは注意が必要です。実際に購入者も出てくるのでの無条件でキャンセルは出来なくなってきます。詳しく見ていきましょう。

「売買契約成立」後のキャンセルとなるため買主へ違約金を支払う必要があります。

キャンセルの費用はいくらか、こちらは明確にいくらと決められているわけではありません。売買契約成立時に買主から受領する「手付金」の額によって変わってきます。

売主側からキャンセルするためには、受領した手付金の２倍の金額を現実に提供して買主に支払う必要があります。このことは契約書の約款等にも記載されています。

仮に買主から１００万円の手付金を受領していたならその倍額の２００万円を支払う必要があります。

逆に言えば買主側も手付金を放棄すれば契約のキャンセルできるのです。

ただ、相手方がこの契約の履行に着手したとき以降(例えば買主が住宅ローンの本契約をした、売主が土地の測量をスタートした等、決済に向けて準備している)はキャンセルが出来なくなります。また契約解除には日数の規定がありその日を過ぎるとキャンセル出来なくなることもありますので、この点もご注意ください。

⑤残りの売買代金をもらう直前(決済時)でのキャンセル

前回手付金を受領し、あとは残りの売買金額を受領する段階(決済時)でキャンセルしたくなったらどうでしょうか？

もちろん　無条件で、とはいかず基本的には契約書に記載された内容に従って違約金を支払うこととなります。

一般的な売買契約であれば売買代金の２０％から３０％と定めることが多く、その金額を買主に支払えば契約のキャンセルは可能です。

売買契約金額が１，０００万円なら２０％で２００万円、３０％で３００万円ですね。

ただ、現金で即時での支払いが必要となりますのでキャンセルには相当の覚悟が必要になります。

☆今日のまとめ☆

いかがでしたか？

不動産売買における「キャンセルしたくなったら」について解説してきました。基本的には無条件でキャンセルできますが、売買契約が成立して以降はキャンセルするのにはキャンセル費用が必要になります。逆に言えばお金を払えばキャンセルできる、とはいえ買主さんも不動産の購入を楽しみにしているわけですので、むやみやたらなキャンセルは信用問題にもつながります。

しっかり売却成立まで不動産会社にサポートしてもらい、買主さん売主さんお互いに気持ちよく売買できるように協力していきましょう。

☆令和５年度税制改正要望に対する結果概要について


令和5年度不動産関連の税制特例措置の延長や拡充について見ていこう

■１．各種税制特例措置の延長及び拡充

　　以下の特例措置については、いずれも国民の住宅取得支援、良質な住宅の供給・流通促進を図るうえで不可欠な措置であることから、適用期限を延長及び拡充すること。

(１) 低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置の延長及び拡充

①　低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除の適用期限(令和４年１２月３１日)を延長すること

②　譲渡価格の上限を８００万円に引き上げること

⇒以下の延長および措置が講じられます

〇令和７年１２月３１日まで３年間延長

〇次に掲げる区域内にある低未利用土地等を譲渡する場合における低未利用土地等の譲渡対価に係る要件を８００万円以下(現行５００万円以下)に引き下げる

　・市街化区域又は区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(用途地域が定められている区域に限る)

　・所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域

〇適用対象となる低未利用土地等の譲渡後の利用要件に係る用途から、いわゆるコインパーキングが除外される

※上記の改正は、令和５年１月１日以降に行う低未利用土地等の譲渡について適用されます。

(２) 空き家等の発生を抑制するための特例措置の延長と拡充

空き家等の発生を抑制し、更なる流通促進を図るため、相続空き家の譲渡所得に係る特別控除について、以下の措置を講ずること。

①　相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合に３，０００万円を特別控除する特例措置について適用期限(令和５年１２月３１日)を延長すること

②　譲渡後一定期間内に耐震改修工事又は除去工事を行う場合についても本特例の対象とすること

③　相続した空き家の有効活用意欲を削ぐ恐れのある、事業、貸付を制限する家屋の要件を緩和すること

④　「昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋」とされている要件を見直すこと

⇒以下の延長および措置が講じられます

〇令和９年１２月３１日まで４年間延長

〇当該被相続人居住用家屋が当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までの間に次に掲げる場合に該当する事となったときは適用対象とする

　・耐震基準に適合することとなった場合

　・その全部の取壊し若しくは除却がされ、又はその全部が滅失をした場合

〇相続人の数が３人以上である場合における特別控除額を２，０００万円とする

〇その他所要の措置を講ずる

⇒③、④については今回の大綱には盛り込まれませんでした

(３) 土地の売買に係る登録免許税の軽減税率の据え置き

土地売買の所有権移転登記に係る登録免許税の軽減税率について、現行の税率(１．５％)を令和５年４月１日以降も据え置くこと。

⇒令和８年３月３１日まで３年間延長されます

(４) 既存住宅及びその敷地に係る買取再販にかかる不動産取得税の特例措置の延長

宅建業者が既存宅地を買い取り、一定の質の向上のために改修工事が行われた既存住宅を販売する場合の、宅建業者の既存住宅及びその敷地取得に係る不動産取得税の軽減税率(令和５年３月３１日)を延長すること。

⇒令和７年３月３１日まで２年間延長されます

(５) その他適用期限を迎える各種税制特別措置の延長

①　優良住宅地の造成等のために土地等を打った場合の軽減税率の特例　　　　　　　　　　　　　・・・令和４年１２月３１日

⇒以下の見直しを行ったうえで、令和７年１２月３１日まで３年間延長されます

〇適用対象から特定の民間再開発事業の用に供するための土地等の譲渡を除外

〇開発許可を受けて住宅建設の用に供される一団の宅地の造成を行う者に対する土地等の譲渡に係る開発許可について、次に揚げる区域内において行われる開発行為に係るものに限定する

・市街化区域

・市街化調整区域

・区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(用途地域がさだめられている区域に限る)

②　災害ハザードエリアからの移転促進のための特例置　
　　　　　　　　　　　　　　　　　 ・・・令和５年３月３１日

⇒登録免許税については、令和８年３月３１日まで３年間延長されます

⇒不動産取得税については、令和７年３月３１日まで２年間延長されます

③　地域福利増進事業にかかる固定資産税の特例置　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・令和５年３月３１日

⇒令和７年３月３１日まで２年間延長されます

④　特定の事業用資産の買替えの例　・・・令和５年３月３１日

⇒以下の見直しを行ったうえで、令和８年３月３１日まで３年間延長されます

〇既成市街地等の内から外への買換えを適用対象から除外

〇航空機騒音障害区域の内から外への買換えについて、譲渡資産から令和２年４月１日前に特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法の航空機騒音障害防止特別地区又は公共用飛行場周辺における航空機騒音による障害の防止等に関する法律の第二種区域とな

った区域内にある資産を除外

 〇本店又は主たる事務所の所在地の移転を伴う買換えの課税の繰延べ割合について

　・東京都の特別区の区域から地域再生法の集中地域以外の地域への買換えの繰延べ割合を９０％(現行：８０％)に引き上げ

　・同法の集中地域以外の地域から東京都の特別区の区域への買換えの繰延べ割合を６０％(現行：７０％)に引き上げ

⑤　法人の土地譲渡重課税制度及び個人の不動産業者等に係る土地譲渡益重課税制度の適用停止措置　・・・令和５年３月３１日

⇒法人の一般の土地譲渡益に対する追加課税制度について以下の見直しを行ったうえで、令和８年３月３１日まで３年間延長されます

適用除外措置(優良住宅地造成等の為の譲渡等に係る適用除外)について、以下の見直しを行ったうえ、その適用を３年延長する

〇対象から特定の民間再開発事業の用に供するための土地等の譲渡を除外

〇開発許可を受けて住宅建設の用に供される一段の宅地の造成　を行う者に対する土地等の譲渡に係る開発許可について、次に揚げる区域内において行われる開発行為に係るものに限る

　・市街化区域

　・市街化調整区域

　・区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(用途地域が定められている区域に限る)

■２．住宅ローン控除及び各種特例措置等の要件の緩和

(１) 床面積要件等の見直し

　　住宅ローン減税および贈与税非課税措置については、新築の場合に所得制限を設けた上で床面積要件が緩和されたが、上記以外の場合においても床面積要件を緩和するとともに、登録免許税の特例、不動産取得税の特例についても床面積要件を緩和すること。
⇒今後の課題として引き続き要望してまいります

(２) 二地域居住住宅への適用

　　空き家問題への対処、地方部への移住・定住・二地域居住の促進策として、二地域居住住宅(セカンドハウス)の取得についても住宅ローン控除の適用対象にすること。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

■３．小規模住宅用地に係る固定資産税軽減措置の拡充

　　譲渡を前提に空き家等を解体し更地にした場合、一定期間化住宅用地の固定資産税軽減措置(小規模住宅用地１／６、一般住宅用地１／３)の適用対象とすること。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

■４．空き家・空き地等を取得した場合の税制特例の創設

　　空き家・空き地等の有効活用を図るため、一定の空き家(空き家バンク登録物件等)・空き地(隣地等)を取得した場合の不動産流通課税(登録免許税、不動産取得税、印紙税)に係る軽減措置を創設すること。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

■５．所有者不明土地等の発生抑制および利活用の促進のための税制措置

　　所有者不明土地発生の最大の要因と考えられる相続登記を円滑に行うため、時限的措置として相続登記した場合の登録免許税の免除あるいは軽減する特例措置を創設すること。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

■６．総合的な柳津課税の見直し

　　将来的に消費税率の更なる引き上げが考えられることを踏まえ、不動産取得税の見直しや、不動産取引費係る電子取引への印紙税を課税しないことも含めて印紙税の廃止等、不動産流通に係る多重課税を抜本的に見直すこと。

⇒今後の課題として、引き続き要望してまいります

☆不動産売却の相場は自分の力だけで調べられる？

不動産を所有している方なら「自分の不動産の売却相場はいくらか」「人に知られず売却相場を知ることはできるか」と考えたことはございませんでしょうか。

不動産売却には売却の検討にあたり「相場価格」を事前に把握しておくことが大切です。

今回は不動産業者に頼らず自分の力だけで相場価格を知ることができるか見ていきましょう。

■相場価格は自分の力だけで知ることはできる

多くの不動産所有者の方は売却を検討するときに不動産業者に依頼をして売却の相場価格を調べることが多いです。

しかし不動産は不動産業者に頼らず、自分の力だけで調べることもできます。

以下にその方法を４つ上げましたので参考として確認しましょう。

・固定資産税納税通知書から調べる

不動産の所有者は年に１回５月から６月頃に「固定資産税納税通知書」(別名：課税明細書)

が市町村より送られると思います。

その通知書の中には支払うべき「固定資産税額」および「都市計画税額」が記載されています。

そのほかにもなぜその税額になったのかという根拠になる「固定資産税評価額」が記載されております。その「固定資産税評価額」に１．１４をかけてみてください。こうして算出された金額が売却相場となります。但し、不動産の売却相場は税額や取引相場等、総合的に判断して決めることが多いので、実はもっと金額が上がったり、逆に下がったりする可能性は十分あります。１００％妄信せず参考として考えましょう。

・路線価から調べる

多くの不動産業者が不動産の売却価格を算出する際も用いることが多い指標の一つがこの路線価。路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの(千円単位で表示されます)のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。路線価が定められていない地域についてはその市町村の「評価倍率表」をご覧ください。

仮にあなたが５００㎡の土地を持っていることにしましょう。

サイトで確認したあなたの土地の近くの金額が１０万円でした。

５００(㎡)×１０万円=５，０００万円が「路線価価格」となり、

その路線価価格を１．２５倍すると売却相場を算出できます。

つまり今回の例では　５，０００万円×１．２５=６，２５０万円　が売却相場となります。

路線価は１年に一回７月頃更新されます。

令和４年度の路線価は下記にて確認してみましょう。

https://www.rosenka.nta.go.jp

・公示価格から調べる

公示価格という指標を使って売却相場を知ることができます。

公示価格とは正式には「地価公示価格」といい、毎年１月１日時点での１㎡あたりの」正常な価格を判定して３月に公示されています。

土地の適正な価格形成に寄与することを目標とし、一般的な土地取引の指標にもなっております。不動産業者はこの指標も価格算出の際に重視しており、精度の高い売却価格の算出方法の一つともいえます。

但し、公示価格はすべての地域で公示されているわけではないため、県庁所在地であれば大抵の地域は公示価格が存在しますが、場合によっては正確性に欠けた数字になってしまいます。

・近隣の売買事例や売買価格から調べる

インターネットの不動産ポータルサイトを参考にあなたの土地の広さや場所に近い物件が売りに出ているか確認してみましょう。あなたの所有している不動産の条件に近い物件の販売価格がそのまま参考になるでしょう。

但し、あなたの不動産に近い物件の判断が難しかったり、そもそも近隣で売り物件が出ていない場合もあります。その際は上記の路線価や公示価格から判断しましょう。

☆今日のまとめ☆

不動産業者に頼らず、自分の力だけで自分の不動産の売却価格を調べることは可能です。

しかし、実際の売却価格は需要(不動産を購入したい人)と供給(不動産を売却したい人)のバランスを加味し、過去の近隣の取引事例等さまざまな指標を総合的に判断して算出します。

上記に紹介した算出方法はあくまで参考と考え、一度は不動産業者に査定の依頼をしてみるのがよいでしょう。無料で査定を行っている業者もありますので、周りからのさまざまな意見を取り入れて価格を決めていくようにしましょう。

☆不動産の売れやすい時期とは？

不動産売却をご検討されている方で、「いつが売り時なのか」「不動産が高く売れる時期はあるのか」と疑問に思ったことがある方は多いのではないでしょうか？売り時により早くより高く売却出来たらうれしいですよね。今回は不動産の繁忙期といわれる売り時はいつか、繫忙期のデメリットと売買の戦略を見ていきましょう。

■不動産の繁忙期といわれる売り時はいつか

結論からいうと不動産売買の繁忙期は２月から３月と、９月から１１月といわれています。

この時期は不動産を購入したいという方も多くなります。その理由は以下のものがあげられます。

・不動産を購入したい人が多くなる時期

人が引越しや住み替え先を探す時期で一番多いのは２月から３月です。この理由は入学や就職、転勤など人が動くイベントシーズンになるからです。また転勤が多い時期として９月から１１月の秋口も繁忙期となります。

・不動産を売却したい人が多くなる時期

実は不動産を売却したい方が多くなる時期は、不動産を購入したい方が多くなる時期と

全く同じだったのです。引越しや住み替えの時期は入居する人も増える＝転居する人も増えると考えるとご納得できると思います。

子供が独立して今住んでいる家は広すぎるので住み替えしたいと売却を決断する方も多く、また転勤が決まり今の家を売却することにした、いう売却理由の方も少なくありません。

■繁忙期は本当には「売り時」か

現に繁忙期に不動産を売却したほうが他の時期に比べより早くより高く売れたという事例は多くあります。相場よりも価格を高くしてもスムーズに売却できたケースもあります。

しかし反面、繁忙期のデメリットも存在します。それは繁忙期は他にも不動産売却をしたいと物件数も多くなるということです。つまり自分の不動産の近隣でも同じようなライバル物件が多数売りに出されるということです。

物件数が多くなれば、価格や物件の特性によって、条件のよい物件から売れていき、場合によっては自分の不動産は「人気のない不動産」として扱われてしまうかもしれません。

繁忙期やそうでない時期に関わらず、自分の不動産の特徴をしっかり把握して

適正価格を高くしすぎないこと、いつまでに売却したいといった販売計画を考えて前もって行動する、という戦略が大事になってきます。

こういった計画や戦略は個人の方ではなかなか立て辛いので、その地域の不動産売買に長けた不動産会社に相談するといいでしょう。

☆今日のまとめ☆

ここまで読んでいただき「では一体いつが本当の売り時なのか」と感じる方も多いでしょう。繁忙期もそれ以外の時期もどの不動産物件にも通用する確実な「売り時」というのは存在しないという結論が正しいのかもしれません。

不動産の需要(購入したい人)と供給(売却したい人)を意識して、自分の不動産に合った価格設定、広告宣伝などの販売活動を続けていけば、どんな不動産でもいずれ売れます。その時期が時期が早いか遅いかということです。

売却方法は闇雲におこなってもうまくいかないので、販売方法や販売活動の相談を親身に乗ってもらえる不動産売買会社に相談してみましょう。

☆空き家が抱える問題をご存じですか？

■空き家が劣化する原因

人が住んでいれば、その劣化に気づき、その個所の修繕や維持管理ができますが、一旦空き家になってしまうと劣化に気づかず、放置され最悪の場合空き家の倒壊にも繋がってしまいます。

・喚起不足

人が住んでいる家は扉や窓の開閉、換気扇などのように空気の流れや入れ替えがあれば、劣化は防げますが、空き家は空気の流れがない為、空気の滞留による湿度やカビの発生、木材の腐食により建物の劣化が進みます。

・雨漏り

外壁のシーリング材の剥がれ、割れた窓ガラス、屋根の破損などメンテナンスが不足すると、台風や暴風などの雨風により雨漏りが発生し、劣化につながります。

・害虫や害獣の発生

　人が暮らしていてる家でも害虫は発生することを考えると、当然空き家でも害虫が発生します。掃除がされないためホコリや腐食した木材を餌にゴキブリやシロアリやネズミなどが入り込んでしまいます。人の気配がない空き家は害虫にとって危険が少なく繁殖しやすくなり、ひとたび害虫が侵入すると劣化のスピードは速まってしまいます。

■「とりあえず空き家で維持する」の危険なリスク

上記、空き家が劣化してしまう以外にも「空き家で維持」のリスクを見てみましょう。

・犯罪の温床やゴミ捨て場化等、治安の悪化やご近所トラブルを招く

人の気配がない、明かりがつかない、郵便ポストがいっぱい、等外観からでもここは空き家だと判断されてしまうと、空き巣や放火、またゴミのポイ捨てや不法投棄等、治安の悪化を招き、近隣住民にも迷惑が掛かってしまいます。

・住んでなくても維持費や税金が発生する

「固定資産税」は不動産を所有していれば支払はなければならない税金の一つです。誰も住んでいない空き家を所有しているだけで、毎年１回支払い義務が発生します。

また、建物管理の為、庭の草刈りを委託したり、修繕することで費用も発生します。

「とりあえず空き家で維持する」というのは建物劣化や、治安の悪化、税金の面からみてもリスクが高くなります。

■空き家は売却を検討しよう

空き家のまま保有しておくのはリスクが高いことはお判りいただけたのではないでしょうか。活用方法としては「将来自分で住む」「賃貸に出す」「売却する」などが考えられますが、保有する強い意志がない限り、「売却する」ことがおすすめされます。その理由を見てみましょう。

・空き家の３，０００万円特別控除の制度がある

通常、不動産売却時に課せられる所得税や住民税を含め税率は20％以上課金されますが、

一定の要件を満たすことにより、売却益が３、０００万円以内であれば譲渡所得税がかからなくなります。

要件は昭和５６年５月５１日以前に建築された建物であることや、相続が発生した日(亡くなった日)から３年後の１２月末日までに売却が成立すること等、要件はたくさんありますが、税金負担を抑えることができます。ただし実際に適用できるかどうかは税理士や税務署に確認しましょう。

・維持費の負担がなくなる

先ほどお伝えしたように、空き家は保有しているだけで維持管理費や固定資産税が発生してしまいます。売却されれば当然その負担も無くなります。

☆今日のまとめ☆

「とりあえず維持」し経年劣化が進んだ空き家は、いざ売却しようと思っても、その時には想像以上に資産価値が下がっており、結局大規模な修繕が必要になってしまったり、売却までかなりの年数を有してしまったり、最悪の場合、買い手がつかず売れなくなってしまうことも考えられます。そうなる前に対策し、早めに手を打つことで、空き家という資産をしっかり活かしましょう。